1. שיעור מימון – מהו סכום המשכנתא שאנחנו צריכים לעומת שווי הנכס.
ככל ששיעור המימון גבוה יותר, עלות גיוס הכסף גבוהה יותר ולכן ככל שניקח משכנתא גדולה יותר הריביות שנקבל יהיו גבוהות יותר.
ישנם 3 מדרגות מימון:
עד 45%,
בין 45% ל- 60%
בין 60% ל- 75%
שיעור המימון המקסימלי ברכישת דירה יחידה הוא 75%.
2. כושר החזר – ככל שסכום המשכנתא גבוה יותר, סכום ההחזרים החודשיים גבוה יותר. הבנקים רוצים לוודא שיש לכם את היכולת הפיננסית לשלם מדי חודש בחודשו את התשלום החודשי בגין ההלוואה.
הבנקים מתייחסים לעד שליש מההכנסות נטו של משק הבית בניכוי הלוואות (יש מקרים חריגים בהם מתחשבים ביותר משליש ועד 40%)
3. תמהיל המשכנתא – זהו החלק החשוב ביותר במשכנתא!!!
התמהיל הוא המסלולים שמהם מורכבת המשכנתא
ישנם 21 מסלולים שונים המחולקים ל- 3 משפחות: מסלולי קבועות, משתנות קצרות טווח ומשתנות ארוכות טווח. הבנקים רגילים לתת לכל הלקוחות תמהיל שלישים, כלומר לחלק את סכום המשכנתא ל 3, שליש בכל משפחה ואת כולם לתקופה מקסימלית של 30 שנה. אך שימו לב זהו תמהיל שטוב לבנק ולא לכם והוא יעלה לכם המון כסף בריביות במשך השנים.
תכנון נכון של התמהיל בהתאם ליכולות הפיננסיות ולתוכניות העתידיות שלכם יחסוך לכם הרבה מאד כסף!
4. דירה להשקעה או למגורים –אם אתם רוכשים דירה למגורים, תמהיל המשכנתא יהיה שונה מתמהיל שמיועד לדירה להשקעה מהסיבה שלמשקיעים חשובה יותר האופציה לפרוע את המשכנתא לאחר תקופה קצרה בדר"כ עם כמה שפחות עמלות פירעון, וברכישה למגורים אנחנו נרצה משכנתא יציבה לטווח ארוך שמותאמת ליכולת הפיננסית שלנו.
5. קצב ירידת המשכנתא – הלוואת משכנתא מחולקת לשני חלקים: תשלומי קרן ותשלומי ריבית ומדד. חשוב לתכנן את התשלומים נכון באמצעות מסלולים מתאימים כדי לנגוס כמה שיותר בקרן כדי שבעוד חמש, עשר או חמש עשרה שנה כשתבדקו את המשכנתא, הסכום שלה ירד באופן משמעותי. תכנון נכון יחסוך לכם הרבה מאד כסף
6. אישור עקרוני – זהו בעצם האישור שמקבלים מהבנק שהוא מסכים לתת לכם משכנתא
אך שימו לב, אישור עקרוני למשכנתא מבלי שהצגתם את כל המסמכים שמאמתים את המידע שמסרתם, הוא לא אישור מספק. הבנק צריך לבחון שהמידע שמסרתם נכון ומתאים למה שמופיע במסמכים. בהרבה מקרים כאשר בוחנים את המסמכים לעומק יש פער בהכנסות וזה יכול להשפיע על גובה המשכנתא שנוכל לקחת.
7. סקר שוק בבנקים – לאחר שנסגרנו על תמהיל מותאם, עכשיו אנחנו רוצים לבדוק איזה ריביות הבנקים השונים יכולים לתת לנו עבור התמהיל. לכל בנק יש יתרונות וחסרונות ויש בנקים שיתנו תנאים טובים יותר מאחרים על אותה עסקה. לכן חשוב למצות עד כמה שניתן את יכולת המיקוח שלנו ולהשיג את התנאים הטובים ביותר.
8. מסלול זכאות – רלוונטי לרוכשים דירה בפעם הראשונה בחיים. מסלול זה הוא בעצם מסלול קבוע צמוד למדד אך הריבית שלו תהיה חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת ועד 3%. מעבר לריבית, לשילוב המסלול הזה במשכנתא יש יתרון משמעותי נוסף, הפחתת עמלות פירעון מוקדם של כלל המסלולים במשכנתא ככל שעובר הזמן. למרות היתרונות שלו, למסלול הזה יש גם חסרונות ולכן חשוב לדעת אם בכלל כדאי לשלב אותו בתמהיל, להשתמש חלקית או בכלל לא.
9. תשלומים נלווים – בתהליך רכישת דירה בכלל ולקיחת משכנתא בפרט יש הוצאות נוספות שצריך לקחת בחשבון כמו: שמאות, עו"ד, נוטריון, עמלת פתיחת תיק בבנק, עמלת רישום בטאבו וכו'. תערכו מבחינה כלכלית גם להוצאות האלו ותנהלו את התקציב שלכם.
10. הלוואות – במידה ויש לכם הלוואות גדולות שהצפי לסיים אותן הוא לא פחות מ 18 חודשים, ההחזר החודשי בגינן מופחת מההכנסות נטו שלכם ומשאיר אתכם עם הכנסה פנויה נמוכה יותר ולכן כושר ההחזר שלכם יורד. שימו לב שזה יכול להשפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל
מפתח לבית- יעוץ משכנתאות - איתכם כל הדרך אל המשכנתא!
פייסבוק: https://www.facebook.com/mafteahlabait
עקבו אחרינו וקבלו עדכונים על כל מה שחדש בעולם המשכנתאות
